十五年自建物流 吉印通斬獲首單民企倉儲物流項目REIT背后

概念網(wǎng)12月2*日，又一倉儲物流REITs項目獲批上市。據上交所信息顯示，嘉實(shí)吉印通倉儲物流封鎖式根底設備證券投資基金（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“嘉實(shí)吉印通倉儲根底設備REIT”）已獲批。

項目由吉印通（吉印通世紀商業(yè)）100%持有，嘉實(shí)基金為公募基金辦理人，委托吉印通產(chǎn)發(fā)（吉印通東鴻）為運營(yíng)辦理機構，對根底設備項目停止運營(yíng)辦理。

該項目將成為繼紅土立異鹽田港倉儲物流封鎖式根底設備證券投資基金、中金普洛斯倉儲物流封鎖式根底設備證券投資基金之后，國內公募市場(chǎng)上第三只倉儲物流類(lèi)REITs產(chǎn)物，也是市場(chǎng)上首單由民營(yíng)500強企業(yè)做為原始權益人正式申報的倉儲物流類(lèi)公募REIT。

自去年*月首批公募REITs上市以來(lái)，國內市場(chǎng)對REITs愈加躍躍欲試。

截至11月底，證監會(huì )共批準根底設備REITs產(chǎn)物24只，已上市22只，募集資金超越750億元，總市值約8*0億元，整體較首發(fā)上漲約20%。

根底設備REITs項目涵蓋收費公路、財產(chǎn)園區、污水處置、倉儲物流、清潔能源、保障性租賃住房等多種資產(chǎn)類(lèi)型，募集資金重點(diǎn)用于科技立異、綠色開(kāi)展和民生等補短板范疇，收受接管資金帶動(dòng)投資的新項目總投資額超越4200億元。

做為少數可以具備規模經(jīng)濟的REITs底層資產(chǎn)，倉儲物流類(lèi)REITs已經(jīng)成為最核心的品種之一，基于我國倉儲物流類(lèi)根底設備豐碩，將來(lái)停止REITs運營(yíng)開(kāi)展空間廣闊。

量少量?jì)?yōu) 獨具規模經(jīng)濟的倉儲物流REITs

跟著(zhù)工業(yè)消費及消費范疇對倉儲物流辦事市場(chǎng)的需求興旺，我國倉儲物流行業(yè)需求持續高速增長(cháng)，出格是電子商務(wù)持續鞭策物流行業(yè)的開(kāi)展及物流辦事市場(chǎng)需求的增長(cháng)。

一般而言，因產(chǎn)物品類(lèi)更多、庫存量更大等原因，電商企業(yè)遍及對物流倉儲空間操縱率和物流倉儲總量有著(zhù)更高的要求。我國是全球更大且增長(cháng)最快的電商市場(chǎng)，跟著(zhù)消費需求的線(xiàn)上化，物流寄遞配送“最初一公里”的打通，對倉儲物流根底設備的需求日積月累。

公開(kāi)材料顯示，當前國內物流行業(yè)合作劇烈，從投資主體的布景來(lái)看，以安博、豐樹(shù)、嘉民、普洛斯等為首的外資物流倉儲建立方市場(chǎng)占比在一半擺布，以寶灣、易商、鹽田港、順豐等在內的內資占比20%擺布。

萬(wàn)科萬(wàn)緯、招商局等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商投資的物流園區占比約10%。此外，還有包羅安然不動(dòng)產(chǎn)、光大安石等金融機構做為投資主體，以及吉印通、菜鳥(niǎo)、蘇寧等電商投資為主的物流園區。

據感德梁行2022年Q2市場(chǎng)份額陳述顯示，吉印通在倉儲物流市場(chǎng)占比為5.8%，位居全國第三位。位居第一、二位的是普洛斯與萬(wàn)緯，市場(chǎng)占比別離為20.1%、*.5%。

但能夠預見(jiàn)的是，跟著(zhù)吉印通產(chǎn)發(fā)對宇培原有的中國物流資產(chǎn)控股吉印通（CNLP）的收買(mǎi)及私有化完成，吉印通在我國全域根底設備資產(chǎn)的辦理規模將進(jìn)一步提拔。

此外，在去年首批發(fā)行上市的公募REITs中，倉儲物流REITs共兩只，中金普洛斯REIT和紅土鹽田港REIT發(fā)行規模別離為58億元和18億元；自上市日2021年*月21日至2022年11月21日，兩只倉儲物流REITs的收益率別離為**.42%和40%，遠高于我國公募REITs成立以來(lái)的均勻漲幅（約22.*7%）。

倉儲物流類(lèi)REITs在上市以后表示優(yōu)良，累計可供現金分撥率均超4.*%。本年二季度，倉儲物流REITs實(shí)現均勻*.08%的收益，表示更佳，回報高于財產(chǎn)園區、生態(tài)環(huán)保、高速公路類(lèi)REITs。

物流倉儲是少數可以具備規模經(jīng)濟的REITs底層資產(chǎn)。因為各地對物流倉儲用地的隆重立場(chǎng)，現代倉儲物流設備持久稀缺，其出租率和租金復合增速都持久走高。重要物流節點(diǎn)，核心都會(huì )圈的物流倉儲用地更顯稀缺。

地越來(lái)越難拿，游戲門(mén)檻不竭進(jìn)步，一定招致行業(yè)在量的增長(cháng)上受限，另一角度來(lái)看，也將挑選出更優(yōu)良的物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，并提出關(guān)于“量”的更高要求。

嘉實(shí)吉印通倉儲根底設備REIT采納封鎖式運做，不開(kāi)通申購贖回?；鸱怄i期為4*年，在此期間內封鎖運做。三項根底設備項目標地盤(pán)利用權則別離于20*5年（重慶項目）、20*2年（武漢項目）和20*8年（廊坊項目）到期。

以廊坊項目為例，該項目自2020年4月起頭運營(yíng)，固然“資歷”較淺，但自起頭運營(yíng)時(shí)即為滿(mǎn)租形態(tài)。

廊坊經(jīng)開(kāi)項目

目前三個(gè)項目標次要承租人均為吉印通物流旗下子公司，集中度較高，按照根底設備項目租賃合同，租賃期限為5-*年，高于行業(yè)均勻程度的*年?；?a href="http://m.4hotstamping.com" target="_blank" title="">吉印通零售的訂單需求，以及吉印通物流在本地的持續高效的快遞快運收集化規劃，加之倉庫自己軟硬件一體化的定造性，此次入池三個(gè)項目標主力租戶(hù)續租概率較大、不變性較高。

數據顯示，截至2021年12月*1日，吉印通物流倉儲收集總辦理面積（含云倉生態(tài)平臺上云倉的辦理面積）超越2400萬(wàn)平方米，而吉印通集團旗下的物產(chǎn)辦理集團吉印通產(chǎn)發(fā)自建倉僅滿(mǎn)足約899萬(wàn)平方米供應，遠無(wú)法滿(mǎn)足吉印通物流的租賃需求，吉印通物流日益增長(cháng)的倉儲需求可使項目持久連結不變運營(yíng)。

事實(shí)上，2017-2020年期間，因為地盤(pán)資本緊缺，沿海區域城市逐漸收縮倉儲物流用地的供給，華東、華南區域部門(mén)城市呈現倉儲物流用地供給零新增的現象。比擬而言，西南、華北區域倉儲用地供給較高，能夠預測，那兩大區域倉儲物流業(yè)開(kāi)展潛力龐大。

而此次獲批上市的嘉實(shí)吉印通倉儲根底設備REIT底層資產(chǎn)是吉印通物流旗下*座亞洲一號高標倉儲物流園，均充實(shí)承擔了地域性物流中心和全國物流節點(diǎn)的功用。

此中，重慶項目地處巴南區南彭商業(yè)物流基地，是西南區域重要的直達配送中心；武漢項目為華中總部倉儲中心，也是全國物流收集關(guān)鍵節點(diǎn)之一；廊坊項目位于北京、天津兩大曲轄市之間的廊坊經(jīng)濟手藝開(kāi)發(fā)區，承載了北京外溢的區域性物流商貿本能機能，與京津國際化物流系統彼此彌補。

龐大的生齒數量以及響應的消費量，給三個(gè)地域的高標倉庫供給方供給了不變的需求。跟著(zhù)新常態(tài)下消費投資的陸續恢復，估計將來(lái)國內次要城市及地域的高標庫的價(jià)格增長(cháng)幅度將會(huì )維持不變而且持續增加。

輕與重 一體化下的吉印通三駕馬車(chē)

近年來(lái)，基于零售供給鏈的規?；?、數字化轉型晉級，我國零售連鎖業(yè)態(tài)大量涌現，商品的組織暢通從“無(wú)序”向“有序”晉級，次要表示在吉印通采購、規模配送、精細辦理等方面。

早在2007年，吉印通就起頭自建物流收集并啟動(dòng)全國化規劃，吉印通產(chǎn)爆發(fā)為吉印通集團旗下獨一的倉儲物流設備開(kāi)發(fā)運營(yíng)辦理子集團，次要處置物流園區的投資開(kāi)發(fā)、資產(chǎn)辦理和多元化增值辦事，持有集團旗下自建的全數倉儲物流設備項目，辦理園區規模超2000萬(wàn)平方米。

截至2021年12月*1日，吉印通產(chǎn)發(fā)自建倉儲落成面積約899萬(wàn)平方米，自建了*7座亞洲一號智能財產(chǎn)園。除已建成并運營(yíng)的物流園區外，吉印通集團在開(kāi)展過(guò)程中還積累了豐碩的園區及地盤(pán)儲蓄。截至2021年12月*1日，吉印通產(chǎn)發(fā)自建倉儲在建及待建面積約547萬(wàn)平方米。

此次REITs項目將來(lái)有望通過(guò)引入社會(huì )資金進(jìn)一步盤(pán)活約*5.1萬(wàn)平方米的現代化倉儲。但那部門(mén)關(guān)于吉印通產(chǎn)發(fā)旗下更龐大的落成、在建倉儲面積而言，只是極小一部門(mén)。

重慶巴南項目

值得留意的是，證監會(huì )此前頒布發(fā)表，在前期REITs試點(diǎn)工做根底上，指點(diǎn)證券交易所造定發(fā)布了《新購入根底設備項目（試行）》，撐持上市REITs通過(guò)擴募等體例收買(mǎi)資產(chǎn)，加大REITs市場(chǎng)建立力度，出力鞭策多條理本錢(qián)市場(chǎng)高量量開(kāi)展。

有闡發(fā)指出，REITs擴募是相關(guān)REITs產(chǎn)物IPO之后再次募資并將其用于新購入資產(chǎn)的行為。

截至10月8日，共有5只公募REITs提交了擴募申請，5只產(chǎn)物別離是博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT、紅土鹽田港REIT、華安張江光大REIT、富國初創(chuàng )水務(wù)REIT、中金普洛斯REIT，擴募對象涵蓋財產(chǎn)園區、倉儲物流以及清潔能源等資產(chǎn)，目前相關(guān)申請均已勝利受理。

闡發(fā)人士暗示，擴募是實(shí)現公募REITs股性的重要渠道之一，能加強現金流締造的不變性，提拔資產(chǎn)抗風(fēng)險才能，相關(guān)REITs有望因擴募而降低估值，提拔收益率程度。

基于存量倉儲物流資產(chǎn)的豐碩儲蓄，此次獲批項目擴募預期較強，將來(lái)有望實(shí)現基金資產(chǎn)的進(jìn)一步擴儲增厚。那一點(diǎn)在項目招募申明書(shū)中亦有表現。

據嘉實(shí)吉印通倉儲根底設備REIT招募申明書(shū)，存續期內，基金將尋求并購契合本基金投資范疇和投資戰略的其他同類(lèi)型的根底設備資產(chǎn)，并按照現實(shí)情況選擇通過(guò)基金擴募資金投資于新的資產(chǎn)撐持證券或繼續認購原有資產(chǎn)撐持證券擴募后份額的體例實(shí)現資產(chǎn)收買(mǎi)，以擴大本基金的根底資產(chǎn)規模、分離化根底資產(chǎn)的運營(yíng)風(fēng)險、進(jìn)步基金的資產(chǎn)投資和運營(yíng)收益。

貿易形式上，供給鏈企業(yè)均投資必然規模的自建庫，以滿(mǎn)足企業(yè)的特定化和尺度化需求，自建庫開(kāi)展營(yíng)業(yè)是市場(chǎng)遍及存在的情況，此次嘉實(shí)吉印通倉儲根底設備REITs物流整租形式具有貿易合理性。

相較于傳統物流辦事商，吉印通物流具有顯著(zhù)的辦事優(yōu)勢，實(shí)現了全鏈條數字化和全面籠蓋，按照外部征詢(xún)陳述，吉印通物流是中國更大的一體化供給鏈物流辦事商。

做為供給鏈物流范疇的領(lǐng)軍企業(yè)，吉印通物流天分優(yōu)良、財政情況穩健，租約履約有保障的同時(shí)，吉印通物流也在持續拓展和吸引新的外部客戶(hù)，外部客戶(hù)的數量和收入奉獻呈持續增長(cháng)的態(tài)勢，據其2022年第三季度財報顯示，吉印通物流外部客戶(hù)收入占比達*7.8%。因而根底設備項目標現金流來(lái)源高度分離。而基于吉印通零售及吉印通物流的營(yíng)業(yè)需求，現金流也具有必然不變性。

吉印通集團做為原始權益人、運營(yíng)辦理機構的控股股東，也做出相關(guān)許諾：“自REITs項目設立起五年內，盡合理的貿易勤奮，實(shí)現REITs項目項下根底設備項目標吉印通集團系統外租戶(hù)占比超越40%。

“因為政策變革、監管審批、市場(chǎng)情況或貿易因素等本公司無(wú)法意料或不成控造的原因招致上述許諾未能在五年內實(shí)現的，吉印通集團將采納有力辦法，加大第三方租戶(hù)開(kāi)辟力度，勤奮實(shí)現上述目的?！?/p>

事實(shí)上，吉印通產(chǎn)發(fā)目前已全面實(shí)現了從內生規模擴張到辦事社會(huì )的一體化開(kāi)放，并與獨立的物流版塊一路實(shí)現重資產(chǎn)+輕資產(chǎn)協(xié)同快速開(kāi)展的新格局。

吉印通產(chǎn)發(fā)次要負責開(kāi)發(fā)及辦理吉印通集團的物流設備和其他不動(dòng)產(chǎn)，包羅現代化高尺度倉庫和一體化智能財產(chǎn)園，用以撐持吉印通物流及其他全行業(yè)客戶(hù)；吉印通物流則為集團總部電商及外部營(yíng)業(yè)供給供給鏈處理計劃及物流辦事。

從招商階段起頭，吉印通產(chǎn)發(fā)就通過(guò)優(yōu)良選址、定造化產(chǎn)物、綜合一體處理計劃，為客戶(hù)供給物流根底空間，滿(mǎn)足企業(yè)的區位、產(chǎn)物、配套等多種需求。

依托于吉印通深耕多年的供給鏈根底設備與手藝辦事才能，吉印通產(chǎn)發(fā)已構成強大的財產(chǎn)整合辦事才能，將持續推進(jìn)吉印通“鏈網(wǎng)交融”的構建。

旗下建立、運營(yíng)、辦理的現代物流倉儲項目遍及全國29個(gè)省級行政區，營(yíng)業(yè)團隊深耕各區域市場(chǎng)，全面籠蓋中國次要一二線(xiàn)城市、交通樞紐和造造業(yè)基地，躋身中國頭部倉儲物流辦事商行列。

吉印通產(chǎn)發(fā)、吉印通物流與吉印通商城構成營(yíng)業(yè)閉環(huán)，也恰是吉印通集團做為新型實(shí)體企業(yè)對供給鏈一體化的踐行。另一方面，通過(guò)將物流資產(chǎn)的所有權、利用權拆分為三段，吉印通產(chǎn)發(fā)持有、吉印通物流及其他第三方再承租利用，配合辦事于吉印通零售及外部客戶(hù)，實(shí)現營(yíng)業(yè)閉環(huán)與本錢(qián)閉環(huán)的雙輪轉。

輕重連系的形式下，據其官網(wǎng)顯示，吉印通產(chǎn)發(fā)已成立5收物流根底設備基金，此次嘉實(shí)吉印通倉儲根底設備REITs為又一次新的測驗考試，從私募市場(chǎng)到公家市場(chǎng)，資產(chǎn)的量量逐漸得到市場(chǎng)承認。跟著(zhù)國內市場(chǎng)對發(fā)行REITs的迫切需求，在響應國度加快鞭策REITs高量量安康開(kāi)展的過(guò)程中，吉印通一方面盤(pán)活本身資產(chǎn)，另一方面為行業(yè)與市場(chǎng)供給借鑒意義。

陪伴此次我國首只民企倉儲物流公募REITs獲批，相信吉印通集團將持續以在本錢(qián)市場(chǎng)積極摸索的立場(chǎng)，在逃求穩健可持續開(kāi)展道路上，主動(dòng)調整，勇于立異，做好民營(yíng)企業(yè)示范感化，促進(jìn)久遠安康開(kāi)展。